Ton crédit immobilier, en XPF

Comment se calcule une mensualité

Une mensualité de crédit immobilier n'est pas le capital divisé par la durée. Elle suit une formule d'annuité constante : chaque mois, la banque prélève d'abord les intérêts dus sur le capital qui reste, et ce qui dépasse rembourse le capital. Comme le capital baisse, la part d'intérêts baisse aussi et la part de capital monte, à mensualité inchangée.

La conséquence est la plus mal comprise du crédit immobilier : les intérêts sont concentrés au début. Sur un prêt de 30 millions à 3,5 % sur 20 ans, la première échéance contient environ 87 500 XPF d'intérêts pour 89 000 XPF de capital ; la dernière, moins de 500 XPF d'intérêts. C'est pourquoi rembourser par anticipation rapporte beaucoup les premières années, et presque plus les dernières.

Le TAEG, et pourquoi il dépasse toujours le taux nominal

Le taux nominal ne rémunère que l'argent prêté. Le TAEG, lui, intègre tout ce que le crédit coûte réellement : assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie. C'est le seul chiffre qui permet de comparer deux offres, et c'est aussi celui que les publicités mettent le moins en avant.

L'écart entre les deux se joue surtout sur l'assurance. À 0,1 % l'an sur le capital initial, elle ajoute déjà quelques dixièmes de point au TAEG. À 0,36 %, elle peut peser plus que la différence de taux entre deux banques — d'où l'intérêt de la déléguer à un assureur externe, ce que la loi autorise.

Le différé, et ce qu'il coûte vraiment

Un différé repousse le remboursement du capital, en général le temps d'une construction. En différé partiel, tu paies les intérêts chaque mois et le capital ne bouge pas. En différé total, tu ne paies rien et les intérêts se capitalisent : ils s'ajoutent au capital, sur lequel tu paieras ensuite des intérêts à ton tour.

Dans les deux cas, le différé s'ajoute à la durée du prêt : douze mois de différé sur un crédit de 240 mois donnent 252 échéances au total, pas 240. Le différé total est confortable sur le moment et coûteux à l'arrivée ; à toi de voir ce que vaut la trésorerie gagnée pendant les travaux.

Questions fréquentes

Quelle mensualité pour un prêt de 30 millions XPF ?

À 3,5 % sur 20 ans et sans assurance, la mensualité est d'environ 174 000 XPF, pour un coût total de l'ordre de 41,8 millions. Allonger à 25 ans la ramène vers 150 000 XPF, mais ajoute près de 4 millions d'intérêts.

Le simulateur tient-il compte de l'assurance emprunteur ?

Oui, et de deux façons. Sur capital initial, la prime est constante toute la durée du prêt. Sur capital restant dû, elle décroît à mesure que tu rembourses. Les deux existent en Nouvelle-Calédonie et l'écart de coût final est loin d'être négligeable.

Pourquoi un simulateur spécifique au franc pacifique ?

La mécanique du crédit est la même partout, mais les ordres de grandeur, les seuils bancaires et les dispositifs d'aide ne le sont pas. Un outil métropolitain raisonne en euros, applique des barèmes qui n'ont pas cours ici et ignore le prêt à taux zéro calédonien.