Prix, loyer, charges, financement — on en tire le cashflow, le rendement net et le DSCR. Et si le compte n'y est pas, ce qu'il faudrait changer pour y arriver.
Le rendement brut — le loyer annuel divisé par le prix d'achat — est le chiffre le plus cité et le moins utile. Il ignore les frais d'acquisition, la taxe foncière, les charges non récupérables, l'entretien, la vacance et l'assurance.
Le rendement net, lui, part du revenu réellement encaissé et retire toutes ces charges. L'écart entre les deux dépasse couramment un point et demi, ce qui suffit à transformer un bon dossier en dossier moyen.
Un investissement peut afficher un rendement net honorable et te coûter de l'argent chaque mois. Le cashflow est la différence entre les loyers encaissés et la totalité des sorties, mensualité de crédit comprise.
Un cashflow négatif n'est pas disqualifiant en soi : tu construis du patrimoine avec un effort d'épargne mensuel. Il devient dangereux quand tu ne l'avais pas prévu, ou quand une vacance de deux mois suffit à le rendre intenable.
Le DSCR rapporte le revenu net d'exploitation au service de la dette. En dessous de 1, le bien ne se paie pas tout seul. Au-dessus de 1,1 ou 1,2, il encaisse un aléa sans que tu aies à remettre au pot.
C'est la métrique que regarde un financeur, et elle est étrangement absente des simulateurs grand public. Avec le point mort d'occupation — le taux de remplissage en dessous duquel l'opération décroche — elle dit la solidité du montage bien mieux qu'un rendement affiché.
