Racheter son prêt immobilier

Un rachat ne se juge pas sur l'écart de taux

Passer de 4,5 % à 2,9 % semble évident. Mais l'opération se paie : indemnité de remboursement anticipé à l'ancienne banque, frais de dossier de la nouvelle, reprise de la garantie. Sur un capital restant dû de 35 millions, ces frais dépassent facilement 1,4 million — de quoi absorber plusieurs années d'économie.

Le seul chiffre qui décide est donc le gain net, frais déduits. Et sa contrepartie utile : le point mort, c'est-à-dire l'échéance à partir de laquelle tu es réellement gagnant. Si tu revends avant, tu as payé les frais pour rien.

La règle du premier tiers

Les intérêts se concentrent sur les premières années. Racheter un prêt déjà écoulé à moitié, c'est renégocier un taux qui ne s'applique presque plus qu'à du capital : il reste peu à récupérer, quel que soit l'écart affiché.

C'est pourquoi l'écran affiche l'avancement de ton prêt et t'avertit au-delà de la moitié. Passé ce point, un rachat reste possible mais rarement rentable — et la décision se déplace vers autre chose : renégocier l'assurance, ou simplement rembourser par anticipation.

Renégocier plutôt que racheter

Racheter, c'est faire reprendre son prêt par une banque concurrente. Renégocier, c'est obtenir un meilleur taux chez la sienne. La seconde voie évite les frais de garantie et souvent les indemnités, mais ta banque n'a aucune obligation d'accepter.

En pratique, une simulation de rachat chiffrée est le meilleur argument pour renégocier. Tu ne demandes pas une faveur : tu montres ce que tu obtiens ailleurs.

Questions fréquentes

À partir de quel écart de taux un rachat est-il rentable ?

Il n'existe pas de seuil universel : tout dépend du capital restant dû, de la durée restante et des frais. Un écart d'un point sur 35 millions et 20 ans se rentabilise en général en quatre ans environ ; le même écart à cinq ans de la fin ne se rentabilise jamais.

Faut-il connaître son capital restant dû ?

Non. Il suffit d'indiquer le montant emprunté à l'origine, le taux, la durée et le nombre de mensualités déjà payées : le capital restant dû s'en déduit.

Quels frais faut-il prévoir ?

Trois postes : l'indemnité de remboursement anticipé, les frais de dossier de la nouvelle banque, et les frais de garantie — caution ou hypothèque sur le nouveau prêt, mainlevée de l'ancienne comprise. Ce dernier poste se chiffre en pourcentage du capital racheté.

Faut-il financer les frais ou les payer comptant ?

Les intégrer au nouveau prêt évite de puiser dans sa trésorerie, mais on paie alors des intérêts dessus pendant toute la durée — et la mensualité peut finir plus élevée qu'avant, alors qu'elle baisserait en les décaissant. Le point mort recule d'autant. Le simulateur permet de comparer les deux montages, et tout intermédiaire.